Hausverkauf? Steuer beachten!
Beim Verkauf einer Immobilie kann das Finanzamt eine Einkommensteuer verlangen – wenn die Immobilie vermietet war und zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Selbstnutzer sind im Regelfall von dieser Spekulationssteuer nicht betroffen.
Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG) und damit auch die Gewinne aus einem Haus- oder Wohnungsverkauf. Die sog. Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt zehn Jahre. Das heißt, auf den Gewinn aus einem Immobilienverkauf fallen Steuern an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Achtung: Für die Berechnung dieser Zehnjahresfrist ist der Abschluss der notariellen Verträge maßgebend, nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr) oder die Eintragung des Eigentums im Grundbuch.
Aber: Nutzte der Verkäufer das Haus oder die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, muss er den Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern – auch wenn er innerhalb der Spekulationsfrist liegt. War die Immobilie jedoch ganz oder teilweise vermietet, fällt die Steuer an.
Häufig ändert sich die Nutzung einer Immobilie im Laufe der Zeit: Wurde das Haus oder die Wohnung zunächst selbst bewohnt und anschließend vermietet, ist die Spekulationsfrist zu beachten. Hat der Verkäufer sein Eigentum allerdings in den ersten Jahren vermietet und danach dort gelebt, „heilt“ diese Selbstnutzung einen steuerpflichtigen Verkauf. Wichtige Voraussetzung: Der Verkäufer bewohnte das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden davor liegenden Jahren. Es muss sich dabei jedoch nicht um drei volle Jahre handeln.
Und wie berechnet sich der mögliche Veräußerungsgewinn? Vom Verkaufspreis werden die Verkaufskosten und die Anschaffungskosten einschließlich der Anschaffungsnebenkosten abgezogen. Der verbleibende Betrag (der scheinbare Gewinn) erhöht sich aber noch um die Abschreibungen, die der Verkäufer während der Vermietung vorgenommen hat. Das Finanzamt kassiert dadurch die Steuerersparnisse durch die Abschreibungen.
Tipp:
Besonders kompliziert gestaltet sich ein möglicher Immobilienverkauf nach der Trennung von Ehepaaren: Handelt es sich um gemeinsames Eigentum und einer der Ehegatten zieht aus, nutzt dieser das Haus oder die Wohnung nicht mehr selbst. Kauft nun der Bleibende demjenigen, der das Haus verlässt, seine Haushälfte ab, entsteht auf diesen Immobilienanteil eine neue Zehnjahresfrist.
Das Gleiche gilt z. B. auch bei einer vorweggenommenen Erbfolge, wenn Verbindlichkeiten übernommen werden oder Abstandszahlungen an weichende Erben erfolgen. Nehmen Sie also unbedingt rechtzeitig steuerliche Hilfe in Anspruch.
