Vermietung: Kosten der Instandhaltung steuerlich absetzen
Vermieter können ihre Steuerlast senken, indem sie die Kosten für die Instandhaltung ihres Wohneigentums in der Steuererklärung ansetzen – entweder als Werbungskosten oder als Abschreibung. Entscheidend ist dabei der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten in den ersten 3 Jahren nach der Immobilienanschaffung.
Eigentümer sind dafür verantwortlich, ihre vermietete Immobilie regelmäßig in Stand zu halten und zu modernisieren. Dazu zählen zum Beispiel die Neueindeckung eines Dachs, der Austausch von Fenstern und Türen oder die Renovierung eines Badezimmers. Kurz: Der Vermieter muss sein Eigentum erhalten. Die entsprechenden „Erhaltungsaufwendungen“ lassen sich in der Regel sofort im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie sollten Mieter jedoch eine Besonderheit beachten: Übersteigen die Netto-Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Eigentums, stuft der Gesetzgeber diese Kosten als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ ein. Die Folge: Die Aufwendungen werden steuerlich nicht als Werbungskosten berücksichtigt – sondern lediglich als Abschreibungen über den gesamten Nutzungszeitraum der Immobilie (gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wichtig ist dabei folgendes:
- Als Anschaffungszeitpunkt gilt der wirtschaftliche Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten –nicht der Abschluss des notariellen Vertrags.
- Maßgebend sind immer die Aufwendungen für durchgeführte Arbeiten.
- Innerhalb der drei Jahre begonnene, aber noch nicht abgeschlossene Vorhaben, müssen Vermieter bei der Prüfung einbeziehen.
Beispiel: Ein Steuerbürger kauft ein Einfamilienhaus für 300.000 Euro, das er vermieten möchte. Im Kaufpreis sind die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühr und Notarkosten bereits enthalten. Vom Gesamtkaufpreis entfallen 250.000 Euro auf das Gebäude und 50.000 Euro auf den Grund sowie den Boden.
Ausgangspunkt für die Berechnung ist der Gebäudewert: 15 Prozent von 250.000 Euro = 37.500 Euro. Innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung sollten die Erhaltungsaufwendungen also den Betrag von 37.500 Euro (netto) nicht übersteigen. Zusätzlich der 19-prozentigen Mehrwertsteuer sind dies 44.625 Euro.
Überschreiten die Aufwendungen in den ersten drei Jahren die Grenze und betragen etwa 45.000 Euro, liegen keine Werbungskosten vor. Der Betrag wird dann zum Gebäudeanteil von 250.000 Euro addiert und als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung von jährlich zwei Prozent genutzt.
Verdeckte Mängel und Schönheitsreparaturen
Der Bundesfinanzhof beschäftigt sich immer wieder mit der Prüfung zwischen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten. In einem Urteil vom 13. März 2018 (Az. IX R 41/17) hat das Steuergericht entschieden, dass Vermieter bei der Prüfung auch Aufwendungen für die Beseitigung von verdeckten Mängeln einkalkulieren müssen.
Der Hintergrund: Ein Eigentümer hatte seine Wohnung an eine ältere Dame vermietet, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Immobilienanschaffung verstarb. Nach der Wohnungsräumung wurden Mängel sichtbar, die der Eigentümer vor einer neuen Vermietung beseitigte. Da diese Mängel beim Kauf der Wohnung bereits vorhanden waren, urteilten die Richter, dass der Vermieter die Aufwendungen in die Prüfung einbeziehen muss. Die 15-Prozent-Grenze war somit in diesem Fall überschritten – sodass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelte, die der Vermieter lediglich abschreiben durfte.
Auch sogenannte Schönheitsreparaturen, wie Streichen oder Tapezieren, gilt es miteinzurechnen. Lediglich jährlich wiederkehrende Arbeiten sind immer in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Hierzu gehören beispielsweise die Wartung der Heizungsanlage oder die Gebühren für den Kaminfeger.
Achtung: Wird die 15-Prozent-Grenze erst im dritten Jahr überschritten, liegt ein steuerlich rückwirkendes Ereignis vor. Die in den Vorjahren als Werbungskosten berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen erkennt das Finanzamt nachträglich ab – und rechnet sie der Bemessungsgrundlage für die Abrechnung hinzu. Bestandskräftige Steuerbescheide können so zum Nachteil des Vermieters geändert werden.
Tipp:
Planen Sie anstehende Modernisierungen immer sorgfältig. Besteht die Gefahr, dass Sie die 15 %-Grenze in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung überschreiten, verschieben Sie nach Möglichkeit die Durchführung der Arbeiten.
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