Wohnen & Vermieten

Herausforderung Vermietung: Verbilligung bedenken und Mietspiegel ermitteln

Wer Wohnraum vermietet, sollte sich am Mietspiegel orientieren – und muss die Einkünfte daraus versteuern. Die Werbungskosten können in der Einkommensteuererklärung von den Einnahmen abgezogen werden. Achtung: Eine verbilligte Vermietung gefährdet oft den vollen Werbungskostenabzug.

Vor einem blauen Hintergrund forciert eine Lupe eine Zeitung. Unter der Lupe werden Häuser, die aus der Zeitung „herausragen“ dargestellt.

Werbungskosten bei Vermietung sind z. B. Abschreibungen, Finanzierungskosten und Erhaltungsaufwendungen. Damit diese ungekürzt, also zu 100 %, in der Steuererklärung abgezogen werden, müssen Sie mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (gem. § 21 Abs. 2 EStG). Beträgt die Miete aber weniger als 66 %, mindern die Werbungskosten nur noch teilweise die Mieteinnahmen – und die steuerpflichtigen Einkünfte erhöhen sich. Betroffen davon sind oft Mietverhältnisse mit Angehörigen.

Beispiel:

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 600 € pro Monat, entsprechend 7.200 € im Jahr. Zwei verschiedene Mieten zeigen den Unterschied bei den steuerpflichtigen Einkünften:

  1. Im Mietvertrag ist eine Miete von 420 € vereinbart. Damit haben Sie im Jahr 5.040 € Mieteinnahmen. Ihre angefallenen jährlichen Werbungskosten belaufen sich auf 4.500 €. Da Sie 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, mindern Ihre Werbungskosten zu 100 % die Mieteinnahmen.
    • 5.040 € - 4.500 € = 540 € steuerpflichtige Einkünfte
  2. Die vereinbarte Miete beläuft sich auf 360 € monatlich und so auf 4.320 € im Jahr – das sind nur noch 60 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Folge: Auch die Werbungskosten von 4.500 € sind nur noch zu 60 %, und damit 2.700 €, abzugsfähig.
    • 4.320 € - 2.700 € = 1.620 € steuerpflichtige Einkünfte

Liegt Ihre Miete also unter 66 % des ortsüblichen Mietpreises, gilt: Der abzugsfähige Prozentsatz der Werbungskosten entspricht immer dem Prozentsatz, zu dem Sie Ihre Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Miete vermieten.

Und wie ermitteln Sie die ortsübliche Miete? Dafür orientieren Sie sich zunächst am örtlichen Mietspiegel. Dieser erteilt Auskunft über die Kaltmiete für Wohnungen in vergleichbarer Lage und mit ähnlicher Ausstattung. Gibt es keinen Mietspiegel, sind die örtlichen Mieten anderer Vermieter, die Sie z. B. in Immobilienportalen finden, eine gute Vergleichsbasis.

Manchmal werden auch möblierte oder teilmöblierte Wohnungen vermietet, z.  B. mit einer Einbauküche. Solche Wohnungen haben einen höheren Nutzungswert und sind daher mit einem Möblierungszuschlag verbunden. Folge: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist höher als bei unmöblierten Wohnungen. Mit dieser Problematik hat sich der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 06.02.2018 (Az. IX R 14/17) beschäftigt – und keine leichte Lösung für Vermieter gefunden.

Ihr Ausgangspunkt: der örtliche Mietspiegel. Sieht dieser einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung über den sog. Ausstattungsfaktor mit einem Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen – und bildet damit Ihren Referenzwert. Gibt es keinen differenzierten Mietspiegel, vergleichen Sie auch hier die Mieten anderer Vermieter. Ist weder dieser Vergleich möglich noch ein spezieller Mietspiegel vorhanden, ist die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung maßgebend. Die genaue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann ziemlich kompliziert sein.

Tipp:

Ob möbliert, teilmöbliert oder unmöbliert: Verlangen Sie auch von Angehörigen eine Miete, die für Sie nicht zu steuerlichen Nachteilen führt.