Haus oder Wohnung gekauft? Worauf Sie jetzt achten sollten
Der Kauf einer Immobilie ist eine große Investition. Neben dem Kaufpreis fallen zahlreiche Nebenkosten an – von Notargebühr bis Grunderwerbsteuer. Doch welche Kosten können Sie steuerlich geltend machen? Und unter welchen Voraussetzungen ist das möglich?
Wann kann ich die Kosten rund um den Kauf einer Immobilie steuerlich absetzen?
Ob und in welchem Umfang Sie Kosten rund um den Kauf einer Immobilie steuerlich berücksichtigen können, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Selbstnutzung, Vermietung und beruflicher Nutzung.
Selbstnutzung: Keine direkte steuerliche Absetzbarkeit
Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich selbst, sind die Anschaffungskosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar.
Es bestehen dennoch gewisse steuerliche Vorteile; absetzbar sind insbesondere haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Steuertipp Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in der Steuererklärung absetzen.
Auch bei energetischer Sanierung sind unter gewissen Voraussetzungen die Materialkosten steuerlich begünstigt – vorausgesetzt, die Arbeiten werden von einem Fachunternehmen durchgeführt. Was zu beachten ist, erfahren Sie im Steuertipp Steuervorteile für energiesparende Sanierungsmaßnahmen.
Vermietung oder Arbeitszimmer: Steuerliche Vorteile möglich
Anders sieht es aus, wenn Sie:
- die Immobilie ganz oder teilweise (ab einem Zimmer) vermieten
- ein Zimmer als häusliches Arbeitszimmer nutzen (Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit)
In diesen Fällen können Sie die Anschaffungskosten steuerlich berücksichtigen.
Welche Kosten kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?
Als Vermieter können Sie nahezu alle Anschaffungskosten über mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Das ist die sogenannte Abschreibung.
Zu den Anschaffungskosten zählen – wie der Name schon sagt – alle Kosten, die durch den Kauf der Immobilie anfallen. Abschreiben können Sie vor allem:
- Kaufpreis laut Notarvertrag
- Notarkosten
- Maklergebühren
- Grundbuch- und Gerichtskosten
- Grunderwerbsteuer
- Fahrten im Zusammenhang mit dem Erwerb
- Kosten zur Herstellung der Betriebsbereitschaft
- Erhaltungsaufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf 15 % der Anschaffungskosten übersteigen
Aufteilung in Gebäude und Grundstück
Für die Abschreibung ist eine Aufteilung der Anschaffungskosten in
- den Gebäudeanteil (abschreibbar)
- und den Anteil für Grund und Boden (nicht absetzbar)
notwendig. Die Aufteilung erfolgt in der Regel über den Bodenrichtwert zum Zeitpunkt der Anschaffung.
Vereinfachte Beispielrechnung:
Der Bodenrichtwert beträgt 400 Euro pro Quadratmeter, das Grundstück ist 500 Quadratmeter groß und der Kaufpreis beträgt insgesamt 500.000 Euro.
Grundstückswert: 500 Quadratmeter x 400 Euro = 200.000 Euro (nicht abschreibbar)
Gebäudewert: 500.000 Euro – 200.000 Euro = 300.000 Euro (abschreibbar)
Zustand und Modernisierungen richtig Dokumentieren
Es ist außerdem wichtig, den Zustand des Gebäudes festzuhalten, da dieser Auswirkungen auf die Höhe der Abschreibung hat. Dabei kann ein Makler-Exposé wichtige Informationen bieten. Dokumentieren Sie insbesondere das Baujahr, Modernisierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre und Rechnungs- sowie Sanierungsnachweise.
- Relevante Maßnahmen sind unter anderem:
- Dacherneuerung inklusive Wärmedämmung
- Austausch von Fenstern und Außentüren
- Erneuerungen von Gas-, Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen
- Fassadendämmungen
- neue Heizungsanlagen
- Modernisierung von Bädern
- Sanierung von Böden, Treppen und Decken
- wesentliche Grundrissänderungen
Wird nur ein Teil der Immobilie vermietet oder als Arbeitszimmer genutzt, erfolgt die steuerliche Berücksichtigung anteilig nach Quadratmetern. Ein detaillierter Grundriss hilft, die Flächen korrekt zu berechnen und gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen.
Steuerliche Besonderheit: Denkmalgeschützte Immobilie
Steht Ihre Immobilie unter Denkmalschutz, können sämtliche Erhaltungsaufwendungen über mehrere Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden. Hier gelten besondere Abschreibungsmöglichkeiten. Eine Abstimmung mit der Denkmalbehörde ist empfehlenswert.
Steuerliche Besonderheit: Spekulationsfrist
Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann Spekulationssteuer anfallen.
Eine vollständige Dokumentation aller Anschaffungskosten hilft, den steuerpflichtigen Gewinn möglichst gering zu halten.
