Anschaffungsnahe Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwendungen
Sie haben eine ältere Immobilie erworben und möchten sie vermieten? Dann stehen wahrscheinlich einige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten an. Handelt es sich bei den Kosten um Erhaltungsaufwendungen, können Sie diese direkt in der Steuererklärung geltend machen. Davon gibt es aber eine wichtige Ausnahme: die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Diese machen es Ihnen in bestimmten Fällen unmöglich, Ihren Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten abzuziehen.
Wird eine gebrauchte Immobilie gekauft, muss sie häufig sofort oder in den ersten Jahren einer Vermietung renoviert werden. So müssen z. B. Bäder, Türen oder elektrische Anlagen zeitgemäß erneuert werden. Übersteigen die Ausgaben dafür, in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, entfällt der sofortige Abzug als Erhaltungsaufwendungen. Vielmehr liegen steuerlich „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ vor. Sie können nur noch über die Abschreibung mit den Gebäudekosten berücksichtigt werden.
Wichtig: Die 15 Prozent-Prüfung erfolgt mit den Nettobeträgen der Renovierungskosten. Die Mehrwertsteuer gehört zwar zu den Aufwendungen, bleibt aber zu Ihrem Vorteil unberücksichtigt.
Maßgebend für die Prüfgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Aus dem Gesamtkaufpreis wird der Grundstückswert rausgerechnet. Es ist möglich, bereits im Kaufvertrag die jeweiligen Anteile in realistischer Höhe festzulegen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in drei Urteilen vom 14. Juni 2016 entschieden, dass auch sogenannte Schönheitsreparaturen mit in die Prüfung einbezogen werden. Lediglich Aufwendungen, die typischerweise jährlich anfallen, bleiben unberücksichtigt und sind auf jeden Fall sofort als Werbungskosten abziehbar. Der BFH nennt als Beispiel Ausgaben für die Wartung der Heizungsanlage.
In die Prüfung werden alle Erhaltungsaufwendungen einbezogen, die in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Es kommt nicht darauf an, ob die Arbeiten bereits abgeschlossen sind oder wann die Rechnung des Handwerkers bezahlt wurde.
Tipp: Um den sofortigen Abzug als Werbungskosten zu retten, müssen Sie die 15 Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren genau beobachten. Verschieben Sie lieber eine noch anstehende Teilrenovierung ins vierte Jahr.
