Herausforderung Vermietung: Verbilligung bedenken und Mietspiegel ermitteln
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, sollte sich am Mietspiegel orientieren – und muss die Einkünfte daraus versteuern. Die Werbungskosten können in der Einkommensteuererklärung von den Einnahmen abgezogen werden. Achtung: Eine verbilligte Vermietung gefährdet oft den vollen Werbungskostenabzug.
„Betongold“ wird die Investition in Immobilien gerne genannt, da das Vermieten von Immobilien als einfache und sichere Anlageform gilt. Steuerlich gibt es bei dem Thema jedoch einiges zu beachten, etwa bei den Werbungskosten. Werbungskosten bei Vermietung, die Sie in Ihrer Steuererklärung absetzen können, sind beispielsweise Abschreibungen, Finanzierungskosten und Erhaltungsaufwendungen. Liegt die vereinbarte Miete aber unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, lassen sich die Werbungskosten in manchen Fällen nur teilweise berücksichtigen. Davon sind oftmals Mietverhältnisse mit Angehörigen betroffen. Aber auch Vermieter, die aufgrund langjähriger Mietverhältnisse, keine zulässigen Mieterhöhungen vornehmen, sollten die Regeln kennen – zumal es seit diesem Jahr eine wichtige Neuerung gibt.
Der Gesetzgeber hat bestimmte Schwellenwerte für den Abzug der Werbungskosten bei Mietverhältnissen festgelegt:
- Bei 66 % der ortsüblichen Miete können Sie die Werbungskosten vollumfänglich, also zu 100 %, abziehen.
- Neu seit 1. Januar 2021: Bei mindestens 50 % der ortsüblichen Miete, jedoch weniger als 66 %, müssen Sie eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Je nachdem, wie diese ausfällt, lassen sich die Werbungskosten vollständig oder anteilig absetzen.
- Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, können Sie die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigen lassen.
Was ist eine Totalüberschussprognose?
Beim Erstellen einer Totalüberschussprognose müssen Sie theoretisch über einen Zeitraum von 30 Jahren insgesamt einen Einnahmenüberschuss erzielen – bei befristeten Mietverträgen gilt die Befristung als Zeitspanne. Fällt die Überschussprognose positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug von 100 % erhalten. Führt die Prognoserechnung hingegen zu einem negativen Ergebnis, müssen Sie die Werbungskosten kürzen. Diese Regelung gilt seit dem 1. Januar 2021.
Wie werden die Werbungkosten bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete anteilig berücksichtigt?
Beispiel:
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 600 € pro Monat, entsprechend 7.200 € im Jahr. Ihre angefallenen jährlichen Werbungskosten belaufen sich auf 4.500 €. Zwei verschiedene Mieten zeigen den Unterschied bei den steuerpflichtigen Einkünften:
- Im Mietvertrag ist eine Miete von 420 € vereinbart. Damit haben Sie im Jahr 5.040 € Mieteinnahmen. Da Sie 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, mindern Ihre Werbungskosten zu 100 % die Mieteinnahmen.
- 5.040 € - 4.500 € = 540 € steuerpflichtige Einkünfte
- Die vereinbarte Miete beläuft sich auf 270 € monatlich und so auf 3.240 € im Jahr – das sind nur noch 45 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Folge: Auch die Werbungskosten von 4.500 € sind nur noch zu 45 %, und damit 2.025 €, abzugsfähig.
- 3.240 € - 2.025 €= 1.215 € steuerpflichtige Einkünfte
Liegt Ihre Miete also unter 50 % des ortsüblichen Mietpreises, gilt: Der abzugsfähige Prozentsatz der Werbungskosten entspricht immer dem Prozentsatz, zu dem Sie Ihre Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Miete vermieten.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Angeknüpft wird an die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Es handelt sich dabei um eine Schätzung der ortsüblichen Kaltmiete – zuzüglich der umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung.
Im Regelfall können Sie den örtlichen Mietspiegel zur Schätzung der ortsüblichen Marktmiete heranziehen. Aber Vorsicht: Der Bundesfinanzhof beschäftigt sich in einem aktuellen Revisionsverfahren (IX R 7/20) mit der Frage, ob bei der Prüfung der ortsüblichen Marktmiete der – im konkreten Fall für den Steuerpflichtigen dienlichere – örtliche Mietspiegel als Vergleichsgrundlage auch dann heranzuziehen ist, wenn der Steuerpflichtige zugleich eine entsprechende, im selben Haus liegende Wohnung an einen Dritten (teurer) vermietet.
Gibt es keinen Mietspiegel, sind die örtlichen Mieten anderer Vermieter, die Sie zum Beispiel in Immobilienportalen finden, eine gute Vergleichsbasis.
Manchmal werden auch möblierte oder teilmöblierte Wohnungen vermietet, zum Beispiel mit einer Einbauküche. Solche Wohnungen haben einen höheren Nutzungswert und sind daher mit einem Möblierungszuschlag verbunden. Folge: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist höher als bei unmöblierten Wohnungen. Mit dieser Problematik hat sich der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 6. Februar 2018 (Az. IX R 14/17) beschäftigt – und keine leichte Lösung für Vermieter gefunden.
Sieht der örtliche Mietspiegel einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung über den sogenannten Ausstattungsfaktor mit einem Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. Gibt es keinen differenzierten Mietspiegel, vergleichen Sie auch hier die Mieten anderer Vermieter. Ist weder dieser Vergleich möglich noch ein spezieller Mietspiegel vorhanden, ist die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung maßgebend. Die genaue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann ziemlich kompliziert sein.
Tipp:
Ob möbliert, teilmöbliert oder unmöbliert: Verlangen Sie auch von Angehörigen eine Miete, die für Sie nicht zu steuerlichen Nachteilen führt. Sie verstehen vor lauter Miete Ihre Steuern nicht mehr? Dann kommen Sie doch zum Steuerring! Wir erstellen Ihnen die Steuererklärung und geben Ihnen Tipps rund um die steuerlichen Angelegenheiten Ihres vermieteten Wohneigentums. Finden Sie jetzt einen Berater in Ihrer Nähe.
